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“领跑全国”惠州楼市调查:市场被过度炒作后开始回调
  • 2020-09-26 03:27

原标题:焦点“引领全国”惠州楼市调查:被过度炒作后,市场开始回调

来源:中国房地产报

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一个不容置疑的事实是,投资构筑的泡沫墙不可避免地是不稳定的。只有投资者少,自住者多,产业发展好,惠州房地产市场才能真正跳起来。

姜晓亭/来自惠州

曾经的“鬼城”惠州,最近因为全国物价涨幅最高,被推到了风口浪尖。

9月14日,国家统计局发布了2020年8月70个大中城市新建商品房销售价格变动情况。数据显示,8月份新房价格环比涨幅居前十位的城市分别是惠州、银川、锦州、唐山、温州、济宁、沈阳、Xi安、无锡、金华。其中惠州新房价格环比上涨1.9%,居全国第一。

有一段时间,惠州楼市在热搜。

惠州楼市火热与几个因素有关:深圳扩张的消息,深圳东莞限购政策的出台,相对优惠的房价。

在“股息期”入市的中介钟先生有一种非常直观的感觉。“尤其是在深圳40周年之际,‘大礼包’之风格外猛烈。当时的惠州,尤其是林深地区,真是一个楼市收割机。我负责的几个项目几乎被毫不夸张地抢走了。”

“在深圳都市圈发展的背景下,深圳和东莞先后限购。另外,深圳扩建的消息前段时间满天飞,很多客户都赶到惠州看房子。那段时间我们店里卖的新房二手房数量已经超过了前几个月的总和,这些交易大部分都是新房。”惠州一家二手商店的中介也告诉中国房地产网东莞。

受相关利好消息影响,几个楼盘在推出新产品时备案价格都有不同程度的上涨。以大亚湾为例,该地区几套新房的备案价格已经超过2万元/平方米。

但“深圳四十周年礼包”概念吹透,惠州楼市从高位跌落,造成“叫好卖不好”的局面。

在9月23日的踩盘过程中,中国房地产网东莞也发现,虽然路边建了不少房子,但大部分项目的管家并不多,也没有入住的痕迹,难以掩饰冰冷的寂静。

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“证件都被抢了!”

9月23日,中国房地产网东莞站到惠州调研楼市。这次,中国房地产网东莞,主要走访了仲恺高新区、惠州通湖生态智慧区、赣深高速铁路区、广东硅谷高新区等。在广惠城际铁路等概念的炒作下,仲恺在深莞的知名度不断提升。

从仲恺站出发,40分钟即可到达东莞松山湖;当赣深高速铁路通车后,半小时内可以到达深圳。目前仲恺均价11000元/平米,东莞松山湖价格已达到5万多元/平米。

“买仲恺相当于买10年前的松山湖,相当于给错过松山湖的东莞人又一次机会。我们80%以上的项目都被深圳和东莞的客户买走了。”仲恺附近一个项目的销售人员说。

对于仲恺这个高新区概念落地的地区来说,之前已经吸引了不少客户的目光。以及整个惠州,在深圳、东莞新政策和深圳40周年的刺激下,惠州楼市在8月份取得了辉煌的成绩。乐游佳提供的数据显示,8月份惠州在线订阅量达到19616条,较上月增长20%以上。

“货源跟不上,证件被抢了!”负责协调惠州中介渠道的钟告诉中国房地产网东莞。

当时东莞和深圳限购加码,深圳和东莞市场进入冷静期。以东莞为例,在二手房从来不限于非本地户籍只购买两套,且有社保要求的情况下,东莞市场二手房交易已经跌到冰点。8月份的成交量比7月份大幅下降了近60%。很多中介店开账单都面临困难,有一段时间一些中介搬到大湾区其他城市已经成为常态。钟先生是代表之一。

作为大湾区加分期的参赛选手,他有一种非常直观的感觉,尤其是深圳40周年来临时,“大礼包”之风特别猛烈。“当时的惠州,尤其是林深地区,真的是楼市的收割机,我负责的几个项目几乎不夸张地被抢了”。

据中国房地产网东莞报道,在走访惠州楼市时发现,在推出新产品时,几个楼盘的备案价格都有不同程度的上涨。在大亚湾,该地区几套新房的备案价格已经超过2万元/平方米;以富康锦绣一号为例,这是该地区第一个备案价超过2万元/平方米的楼盘。项目与平山一路分离。7月10日,项目五期20栋取得预售许可证,均价22700元/平方米;去年底项目价格19500元/平米。

富康锦绣一号的调价不是个案。位于大亚湾龙山一路的大中华幸福城(石梁花园)正在经历跨越式的增长。该物业目前平均售价为19500元/平方米,6月份该物业价格仅为15200元至16000元/平方米。

正如活跃在朋友圈的中介所展示的,打破2万元/平米的备案价格已经成为常态。

在深圳客户的帮助下,平山附近的几个项目价格都不算太低,比如龙光城、大中华、锦绣一号等。项目均价一直在19000-23000元/平米。

在踩盘的过程中,中国房地产网东莞,遇到一对来惠州看房的情侣。对于惠州楼市,他们认为“这里小区大,房子大,单价还不到深圳的一半。深圳的房子买不起,惠州感觉可以接受。”

离开了投资的怪圈,离开了低密度、低容积率的大社区,离开了大湾区持续畅通的交通网络,惠州对刚刚需要的客户展现了非常友好的一面。

在深圳客户的帮助下,2020年夏季惠州楼市获得了不同的关注度:8月份惠州新房成交价格环比上涨1.9%,领先70个城市,超过4个一线城市。

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错误概念下的回调

事实上,惠州的楼市在供应量和成交量方面,早已走在大湾区的前列。

据粤东公司统计,2018年惠州共销售房屋175991套,销售面积约1700万平方米。两项数据均在大湾区9个城市中排名第一;佛山排名第二,售出新房164778套。

2019年,成绩依然可观。全年网上签约新房147,983套,居大湾区9个城市之首,大亚湾占成交量的23%。根据对大湾区城市房地产市场交易量的综合比较,2019年,深圳市新房销售不足4万套,大亚湾某房地产市场交易量接近深圳。

据相关机构统计,2020年惠州商品供应总量为1974万平方米,虽然较前两年有所下降,但仍处于历史高位。其中,主要潜在供应企业包括碧桂园、新立、凯撒、新城、和盛、卓悦、星河、敏捷、华润、R&F等。

然而,惠州楼市的热度并没有持续多久。由于深圳扩张的消息没有浮出水面,概念差、炒作过度的市场开始萎缩,人群散去。

“8月底,新屋市场开始萎缩,或者说回到了比较正常的市场状态。以前那些赶不上供货速度的项目,拿到预售证后就没有以前那么理想了。”钟先生当时就感受到了概念炒作的强大力量。

在9月底的调查中,中国房地产网东莞并没有感受到之前销售人员所说的“火爆场面”。有些项目,值班的销售人员很少,买家也很少。在碧桂园同湖科技镇,没有访客。

在深圳附近的惠阳大亚湾,楼市有所好转。虽然不热,但平日还是有一些深圳来看房子的客户。散落在大街小巷和售楼处的广东B牌照就是他们对这片新热土的宣言。特别是林深地区附近的平山、深圳、惠州南站和万达广场等。,更受客户关注。

从网上签约数据来看,虽然9月第一周有反弹,但下降趋势明显。从分区域来看,惠阳和大亚湾之间的网上签约数量近几周一直在下降。当中国房地产网东莞提到部分地区冷清的售楼处是否与工作日有关时,钟先生的回复是“周末也是如此,可能会好一点。”

除了新房市场降温,惠州二手房市场也处于不温不火的状态。乐游家惠州市场研究员表示,惠州二手房价格多年来几乎保持不变。

“深圳楼市新政后,惠州市场火爆,新房供应处于高点。不过易手真的很难,增加的很有限。”一个被锁在惠州的购房者说。

这样的情况不在少数。随便翻翻各大房产交易所集团。一方面,中介推动惠州新址热攻势;另一方面,这是早年被禁锢的买家的悔恨。

根据上述幸福家庭成员的说法,与之前惠州二手房价格多年不变的情况相比,惠州二手房上市价格最近也开始上涨。“在‘7·15’新政之后,平均上市价格从1.25万元/平米慢慢上升到目前的1.29万元/平米。虽然幅度不大,但挂牌价格的上涨说明业主对市场还是有信心的。”

至于二手房价格多年不变的原因,上述幸福创业者认为新房供应量大,选择多,惠州二手房需要上市交易三年以上,导致涌入林深地区的客户对当地二手房的意向不大。

“在深圳扩张的概念出来之前,很多二手房业主就开始涨价了。那段时间二手房市场出现了一波上涨。后来期待已久的扩张没有来,价格开始慢慢回升。”上面说的幸福家庭说。

对于进入惠州楼市的投资者来说,这种趋势需要小心。

一个不容置疑的事实是,投资构筑的泡沫墙不可避免地是不稳定的。只有投资者少,自住者多,产业发展好,惠州房地产市场才能真正跳起来。

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